Pode haver diferentes razões para querer dividir uma propriedade: seja para planear uma casa geminada, parcelar, para fornecer terreno para construção aos filhos adultos ou porque a propriedade é simplesmente muito grande e exige muito manutenção. Uma divisão pode ser feita com ou sem medição. O guia mostra tudo o que precisa ser levado em consideração na hora da divisão de bens.
Aprovação
Em quase todos os estados federais, nenhuma aprovação municipal é necessária para dividir propriedades. As exceções são a Baixa Saxônia e a Renânia do Norte-Vestfália se se tratar de uma propriedade desenvolvida ou de uma licença de construção para a mesma. Quer com ou sem a licença de divisão necessária, os regulamentos de construção prescritos devem ser sempre respeitados. Isto aplica-se, por exemplo, ao cumprimento de distâncias mínimas e planos de desenvolvimento. A autoridade predial e/ou imobiliária do município responsável onde o imóvel está localizado fornece informações detalhadas.
Tipos de divisão
Existem dois tipos de divisão:
Divisão ideal
Uma divisão ideal ocorre sem medir o imóvel. Isto não significa que uma medição não seja realizada. Ele simplesmente funciona sem determinação de fronteira e definição/marcação de fronteira. A regulação de uma divisão sem medição é feita por notário. É feito um lançamento sobre o parcelamento ideal no cadastro predial. Este tipo de divisão é realizada principalmente para economizar dinheiro e quando as partes não querem alguns metros quadrados a mais ou a menos.
Requisitos de divisão ideais
É obrigatório o cumprimento de pelo menos um dos seguintes requisitos para poder dividir sem medir:
- A borda é desenhada “pedra com pedra”, por exemplo, em uma casa geminada
- Partilhas iguais de propriedade, como pode ocorrer, por exemplo, ao dissolver uma comunidade de herança
- Uma medição de divisão foi realizada no passado e é depositada no registo predial sem que ocorra mudança de titularidade do imóvel
Divisão real
No caso de divisão real, a medição deverá ser realizada por vistoriador reconhecido e nomeado publicamente. Isto é fornecido mediante solicitação da autoridade topográfica responsável ou pode ser encomendado de forma independente. Os limites das propriedades são demarcados para todas as subáreas. Sinais de limite podem ser definidos mediante solicitação. Os resultados das medições e os pontos de limite são apresentados ao registo predial como prova e aí armazenados. Novas fichas cadastrais são criadas para todas as partes medidas com os respectivos (novos) proprietários. A antiga entrada no registo predial da propriedade indivisa é “substituída” pelos novos dados de levantamento e limites.
Custos
O preço de um loteamento sem ou com topografia depende da dimensão do imóvel a lotear e do valor do terreno. Se o imóvel a dividir tiver 850 metros quadrados e o valor padrão do terreno for de 23 euros por metro quadrado, o custo de uma medição de divisão é em média 900 euros superior ao da chamada sondagem sem medição de divisão. O imposto sobre vendas e as taxas de registro de imóveis tornam-se correspondentemente mais caros devido aos cálculos de custos mais elevados. Neste exemplo, um cálculo de custo de pouco mais de 2.700 euros é comparado com pouco mais de 1.300 euros sem medição de divisão. Os preços podem variar dependendo do município.
O proprietário do imóvel geralmente é responsável por cobrir os custos da divisão. São possíveis acordos privados sobre partilha de custos ou assunção de custos globais com o (novo) proprietário do imóvel a ser dividido.
Inscrição se a aprovação for necessária
Se uma propriedade sujeita a exigência de licença for dividida, será necessário um requerimento informal por escrito à autoridade municipal responsável. O pedido deve ser apresentado pelo proprietário do imóvel ou pelo comprador. Regra geral, os agrimensores e notários públicos também podem apresentar o pedido em nome do proprietário ou comprador do imóvel. É necessária uma procuração juridicamente vinculativa para que terceiros enviem uma solicitação.
Conteúdo do aplicativo
A Seção 13 da Portaria de Modelo de Construção regulamenta o conteúdo da inscrição e os documentos exigidos. Estes incluem
- Nome e endereço do requerente ou proprietário do imóvel a dividir
- Rua e número da casa do imóvel
- Nome da propriedade
- Folha de registro de imóveis
- Cadastro de imóveis com distrito, terreno e número de parcela
- Mapa de propriedades em triplicado com limites atuais de propriedades, propriedades a serem divididas e limites futuros
- Informações sobre empreendimentos existentes, valor de mercado do imóvel a ser loteado e finalidade da divisão
Dica:
Garantir que todas as informações estejam corretas e completas e que todos os documentos/documentos exigidos sejam enviados. Em média, o tempo de processamento é de três semanas. Se informações/documentos incorretos ou incompletos tiverem sido enviados, o tempo de processamento será estendido em conformidade.
Permissão de divisão rejeitada
Se a autoridade de construção rejeitar uma divisão de propriedade, o próximo passo é ir a tribunal se a rejeição não puder ser aceita.
Divisão de propriedade aprovada
Se um lote tiver sido aprovado pela autoridade de construção, a medição deverá ser realizada. Antes de os resultados da medição serem submetidos ao registo predial com a licença de loteamento, é aconselhável tomar providências adicionais com antecedência.
Servidão
Não se esqueça dos direitos dos proprietários individuais, que devem ser concedidos de acordo com o artigo 1018 do Código Civil, como direitos de passagem ou passagem. Ao mesmo tempo, pode ser determinada uma renúncia de direitos. Isso envolve onerar a propriedade do vizinho. Isso regulamenta, por exemplo, o uso (conjunto), como instalação de canos de água ou armazenamento de itens na propriedade vizinha.
Dica:
Todos os acordos, como servidão e renúncia de direitos, geralmente devem ser registrados por escrito e devem fazer parte de cada acordo de divisão/compra. Dessa forma, disputas posteriores podem ser evitadas.
Direitos de passagem e passagem
Uma servidão essencial são os direitos de passagem e passagem. Principalmente se um imóvel particionado estiver localizado na segunda fila e não tiver acesso direto a pé ou de veículo. Na divisão de um imóvel deve ser regulamentado qual caminho/acesso é concedido. A compensação pela utilização e/ou participação nos custos de manutenção de caminhos/vias de acesso faz sentido.
Custos de direitos de passagem e passagem
O valor dos custos dos direitos de passagem e passagem deve ser determinado com base na intensidade de uso. O uso privado ou comercial pode ser incluído no cálculo aqui. Se as partes não concordarem, os custos poderão ser determinados por um perito.
Registro de imóveis
Se for concedido direito de passagem e/ou passagem sobre imóvel vizinho, este deverá ser inscrito na folha de registo predial do imóvel onerado. O consentimento do proprietário é um pré-requisito para a inscrição no registo predial. Se os direitos de passagem e de passagem estiverem disponíveis para a conservatória do registo predial quando são criadas novas folhas de registo predial, o esforço administrativo é menor e os custos são geralmente inferiores aos lançamentos subsequentes.
Dica:
A área dos caminhos e passagens não deve ser muito generosa, pois isso pode levar à redução do valor caso o imóvel seja vendido com servidão registrada. Uma mudança de propriedade não resulta na extinção do direito de passagem ou do direito de passagem.
Procure ajuda
Autoridade Alemã, regulamentos legais, regulamentos separados e/ou excepcionais e inúmeros parágrafos não facilitam a orientação dos cidadãos normais. Um erro involuntário pode ser suficiente para que o projeto não seja aprovado ou surjam dificuldades jurídicas com os novos proprietários. É aconselhável procurar a ajuda de um agrimensor ou de um advogado/notário especializado em direito imobiliário e de construção. Em muitos casos, um suporte competente pode economizar dinheiro, tempo e nervosismo.
