Os construtores são frequentemente restringidos na realização da casa dos seus sonhos devido aos regulamentos de construção de um terreno, o que, por sua vez, pode ser uma desvantagem para os vendedores de terrenos de construção. O cumprimento das distâncias mínimas legalmente prescritas aos imóveis vizinhos ou o cumprimento da área máxima de construção em função da área do imóvel são apenas dois exemplos possíveis de problemas. Sob certas condições, uma carga de construção de unificação para propriedades vizinhas pode ser a solução.
Carga de construção de associação – definição
Como o termo sugere, é principalmente um tipo de união de duas ou mais propriedades. Para que estes estejam “unidos”, devem ser imóveis vizinhos. Um ônus de construção de unificação envolve tratar duas ou mais propriedades vizinhas como uma só propriedade na lei de construção. Um ônus de construção conjunto geralmente requer um motivo legal de construção.
Com a carga de construção da unificação, por exemplo, os limites de propriedade entre as propriedades vizinhas envolvidas são eliminados. A carga de construção da associação inclui sempre pelo menos uma chamada “propriedade de serviço”. Este ou o proprietário do imóvel têm uma obrigação de direito público para com a autoridade responsável pela construção de dissolver o limite de sua propriedade para uma propriedade vizinha. Isso significa que a propriedade vizinha passa a ser a chamada parte “dominante” e o limite vizinho não precisa ser levado em consideração nas questões de direito de construção.
Relações de propriedade no caso de carga de construção de unificação
A estrutura de propriedade das propriedades individuais não é afetada por encargos de construção de associação. Isto significa que cada proprietário participante mantém os seus direitos de propriedade sobre a sua propriedade, na medida em que esta foi/está registada no registo predial antes de uma taxa de construção da associação. O encargo de construção de uma associação não é inscrito no registo predial. Também não haverá alteração na área tributária.
Uso de encargos de construção de associação
Exemplo 1
O Sr. Meier possui uma casa para duas famílias em sua propriedade, na qual os apartamentos estão localizados um ao lado do outro e cada um tem sua própria entrada. Um lado agora será vendido, incluindo a propriedade ao lado. Uma divisão de propriedade torna isso teoricamente possível. Mas como a casa não fica no meio da propriedade, sua parte da propriedade seria significativamente menor.
A lei de construção estabelece que a área construída de sua metade da casa é muito grande para o tamanho do imóvel restante. A divisão da propriedade não seria, portanto, possível neste caso. No entanto, se um ónus de construção de unificação for solicitado e aprovado ao mesmo tempo que o imóvel for dividido, o imóvel continua a ser considerado como tal para os regulamentos de construção mesmo após a divisão. Como proprietário do imóvel, o comprador da casa recebe regularmente a inscrição no registo predial.
Exemplo 2
O filho da Sra. Schmidt pode comprar barato o imóvel ao lado do de sua mãe. Para poder concretizar o plano da casa dos seus sonhos, ele teria que construir próximo ao limite da propriedade de sua mãe. Isto não tem objeções, mas a autoridade construtora sim, porque, como construtor, ele é legalmente obrigado a manter a distância mínima dos limites das propriedades adjacentes. Aqui, a sua mãe pode agora atribuir à autoridade de construção a obrigação de aplicar um encargo de construção conjunto. Dessa forma, a mãe dissolve a fronteira entre os dois imóveis e o filho não precisa mais levar isso em conta na hora de construir.
Exemplo 3
Dois casais amigos compraram dois terrenos um atrás do outro nos quais gostariam de construir. Não há acesso da rua para desenvolvimento da propriedade traseira. Isto significa que os cabos só podem chegar à propriedade traseira através da propriedade frontal. Aqui o casal poderia chegar a um acordo sobre a chamada servidão, que estipula legal e permanentemente uma relocação estrutural sobre o primeiro imóvel. Para economizar custos, os novos proprietários decidem combinar a construção. As duas propriedades tornam-se uma propriedade no sentido da lei de construção. Como resultado, apenas a propriedade da frente precisa ser desenvolvida. A propriedade traseira agora pode ser conectada a isso.
Aplicativo
Nenhuma informação vinculativa pode ser fornecida como regra geral em relação ao pedido de ônus de construção de associação, pois cada estado federal pode ter requisitos diferentes. Assim, as informações a seguir em alguns pontos servem apenas como guia. Antes de submeter uma candidatura, é aconselhável obter informações precisas sobre a autoridade responsável.
Responsabilidade
Uma carga de construção conjunta pode ser solicitada através da autoridade de construção responsável ou da autoridade de supervisão de construção do município.
Requerente
Qualquer um dos proprietários envolvidos pode submeter a candidatura. Quem envia o pedido normalmente também será o destinatário da fatura das taxas incorridas.
Em qualquer caso, o proprietário do imóvel cujo imóvel esteja “onerado” deverá indicar a prontidão para construção com a sua assinatura em formulário próprio. No jargão técnico, isso é chamado de “empreiteiro de construção”. Em algumas cidades/países, após o cliente submeter a candidatura, o empreiteiro é convidado para uma reunião pessoal para fornecer a assinatura e poder autenticá-la diretamente. Se o empreiteiro viver mais longe, a assinatura pode ser feita numa autoridade de construção perto da casa e aí certificada. Alternativamente, a assinatura também pode ser autenticada por um notário.
Documentos/documentos a serem submetidos
- Formulário de inscrição preenchido e assinado
- Declaração de carga de construção do empreiteiro com certificação de assinatura
- Extrato atual do registro predial de todas as propriedades envolvidas (não deve ter mais de três meses)
- Extratos cadastrais de todas as propriedades envolvidas
- Planta do local em cinco exemplares com marcação e dimensões da área do imóvel a ser onerada
- Dependendo da autoridade responsável pela construção, um formulário de estimativa de custo separado pode ser necessário para as taxas resultantes
- Se for propriedade comercial ou associativa, deverão ser apresentados extratos de registro comercial ou associativo
Processo de edição
Se todos os documentos e assinaturas necessários estiverem disponíveis, a autoridade supervisora de construção iniciará o chamado processo de licença de construção. O tempo de processamento pode variar muito dependendo da carga de trabalho e dos casos individuais. Em média, pode-se esperar um tempo de processamento entre quatro e seis semanas.
Se o pedido for aprovado, será feita uma inscrição no registro de encargos prediais e os encargos prediais da associação se tornarão juridicamente vinculativos.
Custos
Dependendo do município, do esforço administrativo, do valor económico ou de outros benefícios da construção, os custos são normalmente agrupados individualmente. Variam entre 60 euros e 500 euros. O reembolso da taxa também é devido caso o empreiteiro mude de ideias após a apresentação do pedido e não assine a declaração de oneração predial. É possível solicitar informações escritas sobre as inscrições no registo de encargos prediais. Aqui novamente é devida uma taxa entre 15 euros e 50 euros.
Dica:
O resultado do procedimento de licença de construção será comunicado ao requerente por escrito e pelo menos a inscrição no registo de encargos de construção será comunicada à autoridade de construção por escrito. Isto já é vinculativo e o ónus de construção da associação é juridicamente vinculativo, pelo que não é necessária prova adicional do registo de encargos de construção.
Ônus de construção de associação em caso de herança ou venda
Se houver mudança de titularidade do imóvel por venda ou herança para o qual foi celebrada obrigação da associação imobiliária, esta não será afetada e continuará a existir. Isto é para proteger o proprietário da propriedade “dominante”. O objetivo é evitar que o vizinho tenha de demolir a sua casa ou partes dela na pior das hipóteses, se a obrigação expirar se tiver sido construída além dos limites da (antiga) propriedade.
Exclusão de um encargo de construção de associação
Se um ônus de construção de associação estiver registrado em uma ou mais propriedades, ele poderá ser excluído sob certas condições. Os seguintes requisitos devem ser atendidos:
- A construção originalmente planejada não ocorrerá (o motivo foi eliminado)
- Não há interesse público em manter um fardo de construção de associação
- Deve ser dado o consentimento da autoridade supervisora do edifício responsável
Influência no valor da propriedade
Como pelo menos duas propriedades estão envolvidas em uma carga de construção conjunta, isso geralmente significa que há uma desvantagem para uma parte e uma vantagem para a outra. O imóvel “dominante” leva vantagem, pois se beneficia da separação do limite do imóvel do imóvel vizinho. O resultado pode ser um aumento no valor do imóvel.
O imóvel para o qual está registrado o ônus predial perde o direito à clara demarcação do imóvel vizinho. Isso pode reduzir potencialmente o valor de uma propriedade.
Dependendo do caso individual e do desenvolvimento, nem sempre ocorre redução de valor. Deve-se levar em conta que uma carga de construção unificada oferece mais flexibilidade no desenvolvimento, o que não seria possível sem este acordo sobre lei de construção. Se e em que medida se pode esperar que uma propriedade tenha uma redução ou um aumento de valor pode ser determinado usando um perito e um relatório correspondente.
