Se você deseja construir um novo prédio, você precisa de um terreno. A dimensão, a localização e, por último mas não menos importante, o preço de compra são os critérios decisivos para o futuro proprietário na escolha de um imóvel. Mas você pode realmente confiar nisso com segurança? E quanto às camadas mais profundas da terra? Que papel importante eles desempenham? Um relatório de solo deve fornecer segurança de planejamento suficiente com suas informações.
O que é um relatório de solo?
Um relatório de subsolo é um relatório que fornece informações sobre a natureza de um solo no que diz respeito à sua adequação como local de construção. Contém os resultados da exploração e exame do canteiro de obras. Inclui também a avaliação pericial destes resultados pelo perito e as consequências daí resultantes para o planeamento do edifício. Contém, entre outras coisas, as seguintes informações:
- a capacidade de suporte do solo
- Informações sobre águas subterrâneas
- Descrição da geologia
- possíveis encargos ecológicos
- Capacidade de percolação e resistência ao gelo do solo
- Tipo de solo e classe de solo
- Especificações para vedação do edifício
Um relatório de solo fornece informações sobre as características geológicas do local de construção em tempo útil antes do início da construção e, assim, dá segurança ao planejamento do construtor.
Problemas que as águas subterrâneas podem causar
As águas subterrâneas nas camadas mais profundas da terra podem causar problemas no edifício construído. Portanto, é importante investigar seu comportamento antes do início da construção. O maior problema é a chamada pressão da água, que pressiona as vedações do prédio. Este é particularmente o caso quando a água de infiltração não consegue escoar bem ou o lençol freático é geralmente alto. Se isto for conhecido antes do início da construção, podem ser tomadas medidas apropriadas. Uma adega, por exemplo, precisa de drenagem para que as paredes não fiquem úmidas. Mas mesmo as casas sem porões não estão protegidas da água no solo e também requerem medidas adequadas.
Detecção de locais contaminados com tóxicos
Se o futuro canteiro de obras já tiver sido usado como espaço comercial, o solo deve ser cuidadosamente examinado em busca de locais contaminados. É bem possível que ainda existam substâncias tóxicas no solo. O proprietário do imóvel é responsável pela remoção da contaminação. Se você, como futuro construtor, deseja evitar altos custos de descarte, é melhor esclarecer antes de comprar. Um relatório de solo pode fornecer certeza aqui. No entanto, este exame não é obrigatório como parte de um exame de solo para o relatório de solo. É obrigatório apenas para propriedades onde há suspeita de locais contaminados. Este é o caso se as empresas trabalharem com substâncias nocivas ao meio ambiente nessas propriedades. Se quiser estar seguro, você deve solicitar este serviço adicional. Principalmente se uma horta for plantada em uma grande propriedade, a qualidade do solo deve ser pura para não colocar em risco a saúde humana.
Insucesso, um problema antigo
Muitas bombas aéreas da Segunda Guerra Mundial permanecem adormecidas na terra, sem serem detectadas. Mesmo décadas depois, muitos deles ainda representam um perigo. As propriedades nas cidades são particularmente afetadas. Em alguns municípios existe até a obrigação de investigar se o imóvel está localizado em áreas suspeitas designadas. Os custos de inspeção são geralmente suportados pelo proprietário do imóvel. Estes custos, bem como os atrasos até à desactivação da bomba que não explodiu, devem ser tidos em conta em determinadas áreas. Portanto, faz sentido levar essa eventualidade em consideração em tempo hábil.
É obrigatório o levantamento do solo?
Toda estrutura tem um peso significativo que repousa sobre o solo e deve ser suportada de forma confiável por ela. Para isso, é necessário saber se o subsolo escolhido é suficientemente estável para o projeto de construção planejado. Caso contrário, existe o risco de danos no novo edifício e possivelmente também nos edifícios vizinhos. O relatório geotécnico, nome oficial do relatório do subsolo, é, portanto, uma base importante para o planejamento e implementação de projetos de construção. Serve principalmente como base para o cálculo da estática e da resistência da fundação. Um relatório do subsolo é, portanto, exigido pelos regulamentos de construção na Alemanha desde 2008 para todas as propriedades não urbanizadas onde um projeto de construção está pendente. Esta obrigação não se aplica a imóveis já desenvolvidos.
Nota:
Não é suficiente tirar conclusões de testes de solo em uma propriedade vizinha. Mesmo em distâncias pequenas, desvios graves são possíveis, por isso é necessário um teste de solo separado para cada propriedade.
Todos os riscos decorrentes do canteiro de obras são de responsabilidade do construtor, ou seja, do proprietário do imóvel. Cada construtor de casas deve lidar com isso em tempo hábil e regular claramente a implementação e a assunção de custos. É portanto aconselhável que o vendedor faça o relatório do solo para garantir que o terreno é edificável antes de o comprar. Como vendedor, também é aconselhável ter um relatório de construção elaborado, pois pode ser facilmente incorporado nas negociações de preços.
Quais são os benefícios do relatório de solo?
Se um teste de solo revelar um local de construção problemático, o projeto de construção não precisa necessariamente ser abandonado. A partir dos problemas identificados, podem ser derivadas medidas de construção que darão ao novo edifício uma base segura e de longo prazo. Se os resultados da investigação forem conhecidos antes do planejamento, isso poderá ser alinhado em tempo hábil. Cada medida necessária aumenta o custo global da construção. Dependendo do escopo, esses custos podem ser tão altos que a construção não é mais possível ou não vale mais a pena por razões financeiras.
Se um edifício for construído sem conhecer a natureza do solo e sem as medidas de proteção necessárias, isso pode resultar em altos custos de acompanhamento. Paredes úmidas, por exemplo, levam à formação de mofo, cuja remoção exige muito trabalho e é cara, sem falar nas consequências para a saúde. Também podem ocorrer flacidez ou rachaduras. O relatório de subsolo é um instrumento útil simplesmente para evitar esses defeitos posteriores e custos incalculáveis de acompanhamento para sua eliminação.
Quando você deve pensar em um relatório de solo?
Se você comprar uma casa “velha”, você precisa denorelatório de subsolo. Um relatório de solo é necessário para ofuturo construtor de casas para que o planejamento do projeto de construção e os custos possam ser planejados adequadamente. Deve, portanto, ser criado durante a compra do imóvel, mas o mais tardar no planeamento da construção. Se a condição do solo for determinada antes da compra, você pode ter certeza de que não gastará dinheiro em um terreno inutilizável. As medidas de segurança necessárias também podem ser tão caras que fazer mais sentido procurar um imóvel alternativo.
O acordo para a elaboração do relatório de solo deve constar do contrato de construção e compra, principalmente para edifícios com preço fixo. Os arquitetos têm o dever de informar os proprietários dos edifícios sobre a necessidade de um relatório de solo.
Quem escreve o relatório de solo?
Um perito geotécnico possui qualificação profissional para elaborar um relatório de subsolo que indique a aquisição do subsolo. Ele deve estar autorizado a preparar um relatório de acordo com DIN 4020 e DIN 1054. Você pode encontrar um especialista nas Páginas Amarelas ou na Internet. Várias associações de construtores e a Câmara de Artesanato também podem ajudá-lo a encontrar um avaliador próximo.
Dica:
Peça uma recomendação ao seu arquiteto. Ele trabalha regularmente com levantamentos de solo e certamente pode indicar especialistas com quem teve boas experiências.
Como é preparado um relatório de solo?
Para que um relatório de solo seja elaborado, primeiro é necessário analisar o estado do subsolo por meio de diversos métodos técnicos. Amostras de solo apropriadas são necessárias para isso. Estes são removidos de um local adequado com uma broca. Via de regra, a perfuração é realizada nos futuros cantos da construção planejada. O buraco é cerca de três metros mais profundo do que a fundação planejada da casa. As diferentes camadas de solo na amostra fornecem informações sobre a capacidade de carga e as condições hídricas do subsolo.
Dica:
Antes da perfuração, deve-se determinar a planta da edificação e a localização exata para que o teste de solo possa ser realizado no local “certo”.
Quanto custa um relatório de solo?
Os custos de um relatório de subsolo dependem do tamanho da construção planejada e do escopo da investigação encomendada. Para uma habitação unifamiliar de dimensão média até cerca de 200 metros quadrados, o preço de um relatório básico varia entre 500 e 1.000 euros. Também existem diferenças regionais no preço do relatório de solo.
Se o especialista em solo fornecer serviços adicionais, o preço aumenta para 2.000 a 2.500 euros. Os serviços adicionais incluem, por exemplo, a determinação da permeabilidade à água ou a análise química da água em edifícios. Contudo, o custo adicional de um relatório de solo pode ser bem gasto. Os custos para eliminar defeitos causados por subsolo deficiente podem ser significativamente maiores.
