Se você deseja construir um imóvel neste país, inevitavelmente se deparará com o número da área útil (GRZ). Este é um valor para determinar a área permitida de desenvolvimento do imóvel. Explicaremos como calcular corretamente o número da área útil.
Número da área do piso explicado
De acordo com a Seção 19 da Portaria de Uso de Edifícios (BauNVO), o número da área útil (GRZ) é um valor decimal que indicaqual porcentagem da área do imóvel você está autorizado a construir emO limite máximo deé geralmente 0,8 (exceção: áreas centrais), o que corresponde a um valor de 80 por cento. O valor máximo da GRZ I é determinado por cada município no respetivo plano de desenvolvimento do bairro ou zona. A GRZ serve para manter espaço natural suficiente na propriedade. Além disso, ela garante que o edifício se enquadre na imagem da comunidade, não permitindo que o imóvel seja muito construído.
GRZ I e II
O GRZ é dividido em duas categorias, que juntas resultam em um valor máximo de 0,8 na Alemanha:
- GRZ I (instalações principais)
- GRZ II (instalações auxiliares)
As respectivas categorias descrevem os elementos e estruturas que lhes pertencem. As instalações principais incluem a casa principal incluindo paredes, terraços, varandas e saídas de cave. Todos os outros sistemas pertencem ao GRZ II, como:
- Garagens (garagens subterrâneas, garagens externas)
- Propostas
- Casas de jardim
- Sistemas solares ou fotovoltaicos
- Piscinas
- Parques
- poços subterrâneos
- Poços
- Tanques (por exemplo, tanques de óleo ou gás)
Ao planejar, preste muita atenção em quantos sistemas auxiliares você deseja integrar. Eles levam à ultrapassagem da área edificável. Isto só é permitido em 50 por cento até que o GRZ atinja um valor máximo de 0,8. Ao mesmo tempo, as instalações auxiliares não devem estar diretamente ligadas ao edifício principal. Ao planejar, descubra se um excedente é possível. Caso contrário, uma desmontagem (geralmente dispendiosa!) pode ser organizada. Por exemplo, se o GRZ I do imóvel for 0,6, o GRZ II será apenas 0,2, caso contrário o valor máximo será ultrapassado.
Nota:
Os caminhos não pavimentados na propriedade e as saliências dos telhados não são abrangidos pela GRZ. Eles podem ser implementados independentemente do GRZ.
Determinar a área do piso
O número da área útil especificado no plano de desenvolvimento é usado para calcular a área útil disponível para você. A área útil admissível depende não só da GRZ, mas também da dimensão do imóvel, como se pode verificar pela seguinte fórmula:
Área do terreno em m² x GRZ=área edificável
Ajuda na determinação porque basta inserir os valores individuais na fórmula e calculá-los. Use um exemplo de cálculo para se familiarizar com o cálculo. Para isso assumimos um tamanho de imóvel de 500 metros quadrados. Em média, o tamanho da propriedade na Alemanha está entre 400 e 600 metros quadrados. O GRZ é 0,25, o que acontece frequentemente em pequenas povoações, casas de fim de semana ou áreas residenciais. Em áreas urbanas ou industriais o valor costuma ser significativamente mais elevado. Para calcular a área edificável, inserimos os valores na fórmula da seguinte forma:
500 m² x 0,25=125 m²
A área edificável de toda a propriedade é, portanto, de 125 metros quadrados. Eles estão disponíveis para desenvolvimento.
Calcule o número da área útil
Você também pode determinar o GRZ com base no espaço disponível. Isto é importante se você deseja verificar se um edifício ou projeto existente excede ou não o GRZ especificado no plano de desenvolvimento. Em particular, as estruturas da categoria GRZ II que são posteriormente ligadas ao edifício principal podem causar problemas se o GRZ for excedido. Você pode calcular o número da área útil da seguinte forma:
área edificável em m² / área de terreno em m²=GRZ
Assim como na determinação da área do piso, insira os valores apropriados na fórmula. Para maior clareza, usamos os tamanhos do cálculo anterior:
125 m² / 500 m²=0,25
Como podem ver, a área edificável corresponde à GRZ. Se a área edificável mudar, isso afetará obviamente a GRZ. Outro exemplo assume um edifício principal acabado com uma área útil de 180 metros quadrados. O cálculo de exemplo mostra se isso ainda corresponde ao GRZ especificado:
180 m² / 500 m²=0,36
O prédio principal neste caso é muito grande, o que pode causar problemas.
Nota:
As escadas externas fazem sempre parte da área útil do edifício principal, o que deve ser levado em consideração na determinação da GRZ.
Perguntas frequentes
Quem deve requerer uma eventual superação da GRZ?
Principalmente este é o planejador de construção. Idealmente, o planejador da construção é o próprio arquiteto, designer ou o escritório de construção responsável. Isso evita problemas com a aplicação e apenas são listados os elementos exatos para o possível excesso.
Qual é a diferença entre GRZ e GFZ?
Embora o GRZ se refira exclusivamente à área edificável do terreno, o número da área útil (GFZ) especifica a área máxima que os andares do edifício podem ocupar. Isto também é especificado pelo plano de desenvolvimento. O fator para calcular a área máxima do piso também é dado como um valor decimal e geralmente está entre 0,5 e 1,0. Não está limitado pela GRZ e está idealmente dividido em vários pisos.
Como o GRZ afeta o valor do imóvel?
Quanto mais espaço para construção estiver disponível, mais lucrativa será a propriedade. A razão para isso é o espaço disponível e utilizável. Você pode colocar uma casa maior, elementos de luxo como piscina e até componentes para sua própria produção de energia. O espaço de construção disponível aumenta significativamente o valor da propriedade.
